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Puis-je modifier la destination du local commercial? (Le cas du locataire)

La liberté contractuelle issue du dogme de l’autonomie de la volonté constitue le siège unique de la force contractuelle qui se matérialise en matière de baux commerciaux par une liberté du contenu du contrat.


Ainsi, les parties sont libres de fixer la destination des lieux loués. Elles doivent tout de même tenir compte des contraintes extérieures qui peuvent résulter du statut juridique de l'immeuble (copropriété, lotissements) ou de la réglementation d'urbanisme (article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation).


Les clauses relatives à la destination du bien loué sont dès-lors très importantes, aussi bien pour le bailleur que pour le preneur. Une fois la destination fixée par le contrat, il ne sera plus possible de la modifier à moins d'engager une procédure de déspécialisation partielle ou plénière.


Il faut donc se référer au contrat.


Diverses clauses relatives à la destination figurent dans les baux commerciaux. Certaines clauses peuvent prévoir que la destination soit très restrictive (une seule activité autorisée). D’autres peuvent prévoir que la destination soit très large. On parle des « clauses tous commerces » qui permettent au locataire de ne pas être obligé de respecter les procédures de déspécialisation en cas de modification de l’activité.


Si les conditions requises pour obtenir une « déspécialisation » sont réunies, il ne restera plus au locataire qu'à négocier avec le bailleur.


Attention : L'extension ou le changement d'activité va se traduire alors soit par le versement d'une indemnité, soit par une augmentation du loyer, soit par le déplafonnement lors du renouvellement du bail (sur l'importance de la « destination », V. M. Cornaton et J.-P. Blatter, Au commencement était la destination : AJDI 2000, p. 1091).





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