La prescription des réclamations du locataire à la suite des charges indûment payées

Parce qu’il fallait un équilibre entre les dépenses liées à l'investissement du propriétaire, qui restent à sa charge, et celles qui participent de son fonctionnement courant, qui sont à la charge du locataire, le législateur a dressé une liste des charges récupérables, des charges non récupérables et par voie de conséquence des charges locatives.

Ces dernières sont donc le fruit des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Elles peuvent être payées, soit par un mécanisme de remboursement, soit par un mécanisme de provision.

Quel que soit le choix des parties, il doit être stipulé dans le bail.

Lorsque les parties décident de procéder à un paiement des charges locatives par provision, le Bailleur s’oblige à démontrer l’existence et le paiement desdites charges.

En effet, l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant.

Et en application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives, qui donnent lieu au versement de provisions, doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Si l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction, le bailleur doit toutefois pouvoir justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Il résulte de la combinaison l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil de ces textes que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Attention, ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision.